Étude de faisabilité

Le bon moment

À quel moment faire une étude de faisabilité ?

1. Avant d’acheter un terrain ou une maison. C’est le moment où l’étude a le plus de valeur : elle peut changer le prix que vous êtes prêt à payer, ou vous éviter un achat.
2. Avant d’agrandir. Extension, surélévation, piscine, annexe : la surface constructible restante dépend du PLU et de ce qui est déjà bâti.
3. Avant de diviser un terrain. Chaque lot doit rester constructible et accessible.

Le contenu

Ce que l’étude analyse

Les règles d’urbanisme de la parcelle

Le règlement du PLU de la zone fixe ce qui est permis : emprise au sol, hauteur, reculs par rapport aux voies et aux limites, stationnement, espaces verts, aspect extérieur.

Ces valeurs changent d’une commune à l’autre, et parfois d’une rue à l’autre. Elles sont relevées dans le PLU en vigueur de votre commune, jamais supposées.

Les servitudes et protections

• Abords des monuments historiques. En l’absence de périmètre délimité, la protection s’applique aux immeubles visibles du monument, ou visibles en même temps que lui, situés à moins de 500 mètres (Code du patrimoine, art. L.621-30). Les travaux qui modifient l’aspect extérieur sont alors soumis à l’accord de l’architecte des Bâtiments de France (art. L.621-32 et L.632-2).
• Loi Littoral. En dehors des espaces urbanisés, les constructions sont interdites dans la bande de 100 mètres à compter de la limite haute du rivage (Code de l’urbanisme, art. L.121-16).
• Risques naturels. Les plans de prévention des risques applicables à la parcelle (inondation, incendie de forêt, mouvements de terrain) peuvent limiter, conditionner ou interdire un projet.

Les contraintes techniques

• Le sol. Dans les zones exposées au retrait-gonflement des argiles, le vendeur d’un terrain non bâti constructible doit fournir une étude géotechnique préalable (Code de la construction et de l’habitation, art. L.132-4 et L.132-5). L’étude de faisabilité dit si une étude complémentaire est nécessaire pour votre projet.
• Le débroussaillement. Pour les terrains situés à moins de 200 mètres des bois et forêts, l’obligation de débroussaillement s’applique sur 50 mètres autour des constructions ; le maire peut la porter à 100 mètres (Code forestier, art. L.134-6). Dans le Var, c’est souvent un point déterminant pour l’implantation.
• L’existant. Pour une surélévation ou une extension : structure porteuse, fondations, réseaux. Un ingénieur structure est associé si nécessaire.

Le budget

L’étude donne une estimation du coût des travaux par grands postes, avec sa marge d’incertitude. Elle tient compte du terrain (pente, accès, terrassements) et du niveau de finition visé.

Pour les honoraires d’architecte, voir notre article Combien coûte un architecte dans le Var ?

Le livrable

Ce que vous recevez

1. Une synthèse des règles applicables à la parcelle, avec la référence de chaque règle (article du PLU, servitude, plan de prévention).
2. Le calcul de la surface encore constructible et du gabarit possible.
3. Une ou plusieurs esquisses d’implantation.
4. Une estimation budgétaire des travaux.
5. Une conclusion claire : faisable, faisable sous conditions, ou non faisable. Avec la procédure à engager (déclaration préalable ou permis de construire) et les points à lever.

Bien distinguer

Étude de faisabilité ou certificat d’urbanisme ?

Les deux sont complémentaires.

Le certificat d’urbanisme est délivré par la mairie (Code de l’urbanisme, art. L.410-1). Le certificat d’information indique les règles, les servitudes et les taxes applicables au terrain : délai d’instruction d’un mois (art. R.410-9). Le certificat opérationnel indique en plus si une opération précise est réalisable : délai de deux mois (art. R.410-10).

Si une demande de permis ou une déclaration préalable est déposée dans les dix-huit mois qui suivent sa délivrance, les règles d’urbanisme en vigueur à la date du certificat restent applicables (art. L.410-1).

L’étude de faisabilité va plus loin. Elle traduit ces règles en un projet concret, avec ses surfaces, son implantation, ses contraintes techniques et son coût. Elle sert souvent à préparer une demande de certificat opérationnel bien ciblée.

Réalisations

Exemples de projets

• Surélévation d’une villa à Toulon
• Surélévation d’une villa à Hyères
• Villa contemporaine à Cavalaire-sur-Mer

Pour la suite de la mission : Conception architecturale · Suivi de chantier · Construire une villa neuve dans le Var

FAQ

Questions fréquentes

Combien de temps faut-il pour obtenir un certificat d’urbanisme ?

Le certificat d’urbanisme d’information est instruit en un mois à compter de la réception de la demande en mairie (Code de l’urbanisme, art. R.410-9). Le certificat opérationnel, qui indique si une opération précise est réalisable, est instruit en deux mois (art. R.410-10). Ces délais courent à partir d’un dossier reçu par la mairie.

Le recours à un architecte est-il obligatoire pour mon projet ?

Une personne physique qui construit pour elle-même n’est pas tenue de recourir à un architecte si la surface de plancher de la construction n’excède pas 150 m² (Code de l’urbanisme, art. R.431-2, pris pour l’application de l’article 4 de la loi n° 77-2 du 3 janvier 1977). Au-delà, le permis de construire doit être établi par un architecte.

Quels sont les délais d’instruction d’un permis de construire ?

Le délai de droit commun est d’un mois pour une déclaration préalable, de deux mois pour un permis de construire de maison individuelle ou de ses annexes, et de trois mois pour les autres permis de construire (Code de l’urbanisme, art. R.423-23). Ce délai peut être majoré, notamment lorsque l’avis de l’architecte des Bâtiments de France est requis.

Mon terrain est près d’un monument historique : puis-je construire ?

Oui, mais sous conditions. Si le terrain est situé dans les abords d’un monument historique, les travaux qui modifient l’aspect extérieur nécessitent l’accord de l’architecte des Bâtiments de France, qui peut l’assortir de prescriptions (Code du patrimoine, art. L.621-32 et L.632-2). L’étude de faisabilité intègre ces exigences dès l’esquisse.

L’étude de faisabilité garantit-elle l’obtention du permis ?

Non. Elle réduit fortement le risque en vérifiant le projet au regard des règles en vigueur, mais la décision appartient à l’autorité compétente. Elle permet surtout d’identifier tôt les points bloquants et de déposer un dossier conforme.