Une extension de maison qui crée plus de 5 m² et jusqu’à 20 m² de surface de plancher ou d’emprise au sol relève d’une déclaration préalable. Ce seuil est porté à 40 m² en zone urbaine d’un PLU (Code de l’urbanisme, art. R.421-17, f). Au-delà, un permis de construire est nécessaire (art. R.421-14).
Si l’extension porte la surface de plancher totale au-delà de 150 m², le permis et l’architecte deviennent obligatoires (art. R.431-2).
Le coût dépend surtout du mode constructif et du travail sur la maison existante.
Déclaration préalable ou permis de construire ?
Le régime dépend de la surface créée et de la zone du PLU :
1) Plus de 5 m² et jusqu’à 20 m² de surface de plancher ou d’emprise au sol créée : déclaration préalable (C. urb., art. R.421-17, f).
2) Jusqu’à 40 m² en zone urbaine d’un PLU : déclaration préalable également. Exception : une extension de plus de 20 m² et d’au plus 40 m² qui fait dépasser le seuil de 150 m² de l’art. R.431-2 relève du permis de construire (art. R.421-14, b).
3) Au-delà : permis de construire (art. R.421-14).
Dans l’agglomération toulonnaise, beaucoup de quartiers pavillonnaires sont classés en zone urbaine. Le classement exact se vérifie sur le règlement graphique du PLU de votre commune.
Délais d’instruction de droit commun (C. urb., art. R.423-23) :
- un mois pour une déclaration préalable ;
- deux mois pour un permis de construire de maison individuelle.
Ces délais peuvent être majorés, notamment quand l’avis de l’Architecte des Bâtiments de France est requis (art. R.423-24 et suivants). C’est fréquent dans les centres anciens du Var.
Quand l’architecte est-il obligatoire ?
Pour une personne physique, l’architecte devient obligatoire dès que l’extension porte la surface de plancher totale de la construction au-delà de 150 m² (loi n° 77-2 du 3 janvier 1977, art. 3 et 4 ; C. urb., art. R.431-2).
Si la maison appartient à une SCI, l’architecte est obligatoire dès qu’un permis est requis, quelle que soit la surface.
Pour une rénovation sans extension, voir quand l’architecte est obligatoire pour rénover.
En dessous de ces seuils, l’architecte reste un choix. Il apporte :
- une extension pensée comme un projet : continuité ou contraste avec l’existant ;
- des apports de lumière et une distribution repensée ;
- la vérification des règles du PLU : emprise au sol, reculs, hauteur, aspect ;
- un chantier organisé en site occupé.
Exemple : la Villa R18 à Solliès-Pont, une extension prolongée par une pergola bioclimatique.
Qu’est-ce qui détermine le prix d’une extension ?
Le mode constructif.
Plain-pied sur terrain plat, extension sur pente, ossature bois ou maçonnerie.
Le travail sur l’existant.
Ouvertures dans des murs porteurs, reprises de structure, raccords de toiture. Ces postes sont souvent sous-estimés.
Le niveau de finition.
La continuité des prestations avec la maison existante coûte plus qu’une pièce isolée.
Les abords.
Terrasses, reprises de jardin, accès de chantier.
Aucun prix au m² générique n’engage personne. L’étude de faisabilité établit les droits à construire restants et une première enveloppe. La conception l’affine, puis la consultation des entreprises la confirme.
Le dossier lui-même est détaillé dans l’article permis de construire. Si le terrain ne permet plus de s’étendre au sol, la surélévation est souvent l’alternative.
Questions fréquentes
Déclaration préalable ou permis pour une extension ?
Déclaration préalable pour plus de 5 m² et jusqu’à 20 m² créés, ou jusqu’à 40 m² en zone urbaine d’un PLU (C. urb., art. R.421-17, f). Permis de construire au-delà (art. R.421-14). Une extension de 20 à 40 m² en zone urbaine qui fait dépasser 150 m² de surface de plancher totale relève aussi du permis.
L’architecte est-il obligatoire pour une extension ?
Oui si l’extension porte la surface de plancher totale au-delà de 150 m² pour une personne physique (loi n° 77-2, art. 3 et 4 ; C. urb., art. R.431-2). Pour une SCI, il est obligatoire dès qu’un permis est requis. En dessous, il reste recommandé pour la conception, la conformité au PLU et la conduite du chantier en site occupé.
Quels sont les délais d’instruction pour une extension ?
Un mois pour une déclaration préalable et deux mois pour un permis de construire de maison individuelle (C. urb., art. R.423-23). Ces délais peuvent être majorés, notamment en secteur protégé où l’avis de l’Architecte des Bâtiments de France est requis (art. R.423-24 et suivants). Le délai court à partir d’un dossier complet.
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